LGPD em condomínios: biometria, câmeras e dados de visitantes na mira da ANPD

Em 4 de agosto, a Agência Nacional de Proteção de Dados determinou a suspensão imediata do uso de reconhecimento facial para registrar a presença de alunos em escolas públicas do Paraná. A decisão, apoiada na Nota Técnica nº 4/2026/CPDP/CGF/SFI/ANPD, apontou base legal inadequada para tratar dado biométrico de menores — o art. 11 da LGPD, que trata das hipóteses em que dado pessoal sensível pode ser tratado — e a existência de meio alternativo, menos invasivo, capaz de cumprir a mesma finalidade.

A mesma lógica de proporcionalidade recai sobre o controle de acesso por biometria facial nas portarias remotas de condomínios residenciais e comerciais, hoje padrão em empreendimentos que substituíram o porteiro por catracas e portões liberados por reconhecimento facial. A imagem da face convertida em mapa vetorial é dado pessoal sensível nos termos do art. 5º, II, da LGPD — a mesma categoria protegida na decisão sobre as escolas paranaenses.

Guia do Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor sobre reconhecimento facial em condomínios reforça que a tecnologia não pode ser imposta como único meio de acesso: quem recusar o cadastro biométrico tem direito a alternativa equivalente — tag, senha ou aplicativo —, sem cobrança adicional, atraso desproporcional ou qualquer forma de discriminação.

Em dezembro, durante consulta pública sobre biometria, a diretora da Agência, Miriam Wimmer, resumiu o pano de fundo do problema: o uso do dado biométrico se tornou tão recorrente que passou a haver, segundo relatou a ConvergênciaDigital, banalização do recurso — o mesmo padrão que sustenta a adoção acelerada da tecnologia nas portarias residenciais e amplia a aplicação da LGPD em condomínios de todo o país.

Vazamento expôs a fragilidade das portarias biométricas

Em maio de 2024, dados de centenas de moradores de condomínios em Jundiaí, Campinas e cidades de Minas Gerais foram parar à venda em grupos de Telegram e na dark web. A Polícia Civil apurou se um ataque ao sistema de reconhecimento facial de uma empresa terceirizada de portaria remota expôs RG, CPF, data de nascimento, telefone, e-mail, modelo e placa de veículo e a própria foto de autenticação usada para liberar o acesso, segundo o Sindiconet.

A empresa negou que os servidores tivessem sido invadidos, admitindo apenas uma tentativa recente de invasão neutralizada sem perda de dados — versão contestada pelos moradores afetados. Um deles relatou ao uCondo ter recebido ligações de suposto sequestro depois que dados de quem morava com ele passaram a circular publicamente.

O episódio ilustra por que a concentração de biometria facial, documentos e endereços num único fornecedor de tecnologia de portaria vira alvo priorizado: cada base reúne, num só lugar, o suficiente para fraude de identidade, extorsão e engenharia social contra quem mora no condomínio — não apenas contra a empresa que administra o sistema.

Câmeras em área comum esbarram no direito à imagem

O monitoramento por CFTV em corredores, garagens, elevadores e áreas de lazer virou item padrão de segurança condominial, mas cada câmera apontada para uma área comum trata dado pessoal — e precisa de aviso. Artigo publicado no portal SEGS pela advogada Milena Maranho defende que o acesso amplo e irrestrito de qualquer morador às gravações extrapola os limites da LGPD, por expor a privacidade de vizinhos, prestadores de serviço e entregadores que também aparecem nas imagens.

A recomendação é restringir a disponibilização das gravações ao síndico, à administradora ou a responsáveis designados, com registro de quem acessou cada imagem e em qual data, liberando o conteúdo a outros moradores só mediante justificativa concreta de segurança ou ordem judicial — nunca por curiosidade ou desavença entre vizinhos.

Coluna de Marilen Amorim, da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-SP, no Sindiconet, segue a mesma linha: divulgar gravações ou dar uso indevido às imagens pode gerar responsabilidade por dano a terceiros, o que torna o condomínio corresponsável quando a liberação foge do controle do síndico.

Falta às câmeras, ainda, o aviso que a LGPD exige para qualquer tratamento de dado pessoal. Segundo artigo da advogada Patrícia Luconi Bertolo no Roderjan, placas informativas nos pontos de captação cumprem esse papel, e as imagens devem ser descartadas assim que atingirem sua finalidade de segurança — não guardadas indefinidamente à espera de um uso futuro.

Mercado cresce no mesmo ritmo da fiscalização

O segmento de portaria remota cresceu 25,3% em 2025, segundo levantamento da Associação Brasileira das Empresas de Sistemas Eletrônicos de Segurança (Abese) citado pela Revista Segurança Eletrônica — e a corrida por câmeras com inteligência artificial capazes de diferenciar ameaças reais de eventos irrelevantes, na descrição do CEO da Octos, Lucas Cinelli, deve acelerar ainda mais essa curva em 2026.

A expansão caminha ao lado do reforço regulatório. A própria Agência Nacional de Proteção de Dados classificou a regulamentação de dados biométricos como item de Fase 1 — prioridade máxima — de sua agenda regulatória para o biênio 2025-2026, processo iniciado em junho de 2024 e ainda sem data de conclusão informada, conforme o balanço oficial da autarquia.

O crescimento acelerado do mercado de biometria residencial ocorre, portanto, no mesmo período em que a Agência mais escrutina o tema — o que eleva o risco de que sistemas hoje contratados sem RIPD (Relatório de Impacto à Proteção de Dados Pessoais) e sem alternativa não biométrica documentada precisem ser revistos assim que as novas regras saírem.

Síndico responde pelos dados que o condomínio coleta

O condomínio atua como controlador quando decide a finalidade do cadastro de moradores, visitantes e prestadores de serviço — cabe a essa figura, por meio do síndico, responder pela base legal, pela segurança e pelo atendimento aos direitos dos titulares. A administradora, a empresa de contabilidade e o aplicativo de portaria operam, nesse desenho, como operadores: tratam dado por conta do condomínio, não em nome próprio.

A prática de afixar lista de condôminos inadimplentes em quadro de avisos, elevador ou grupo de WhatsApp não oficial mostra como a aplicação da LGPD em condomínios esbarra na rotina da gestão condominial. Artigo do advogado Thyago Garcia no Migalhas cita caso em que a exposição pública de unidades devedoras em mural resultou em condenação por dano moral — distinta do balancete apresentado em assembleia, esse sim exercício regular de direito da administração.

O precedente vale por analogia: em setembro de 2025, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu, em caso envolvendo um birô de crédito, que a disponibilização indevida de dado pessoal a terceiros gera dano moral presumido pela "forte sensação de insegurança" que causa à vítima, nas palavras da relatora, ministra Nancy Andrighi — fundamento que também sustenta ações contra condomínios que expõem inadimplentes ou vazam cadastro de moradores.

A minimização vale também na portaria: para o registro de um visitante eventual, nome, verificação visual do documento e horário de entrada e saída costumam bastar, sem necessidade de copiar o CPF completo ou reter dados de todos os passageiros do veículo, segundo artigo de Vinicius Gonçalves publicado pela DPOnet nesta semana. Exigir mais do que isso, argumenta o texto, contraria os princípios de necessidade e minimização sem ganho real de segurança.

Câmeras obrigatórias e novas regras avançam

O Projeto de Lei 4.204/2025, que torna obrigatória a instalação de sistemas de videomonitoramento nas áreas comuns de condomínios residenciais e comerciais em todo o país, foi aprovado em janeiro pela Comissão de Segurança Pública da Câmara dos Deputados e ainda precisa passar pela Comissão de Constituição e Justiça, pelo plenário da Câmara, pelo Senado e pela sanção presidencial — trajetória que, segundo análise da Monuv, torna realista uma sanção entre o segundo semestre de 2026 e o início de 2027.

O texto reforça que a instalação das câmeras não dispensa a LGPD: exige criptografia no armazenamento e na transmissão das imagens, política clara de retenção e descarte, contrato definindo quem é controlador e quem é operador, e log de acesso auditável — obrigações que hoje muitos condomínios ainda tratam como recomendação, não como cláusula contratual com o fornecedor de CFTV.

Do lado da biometria, a Agência recebeu 1.594 contribuições de 88 participantes na tomada de subsídios sobre dados biométricos, com previsão de concluir as novas regras ainda em 2026, segundo a ConvergênciaDigital. Reconhecimento facial em espaços públicos e uso de dado biométrico para treinar modelos de inteligência artificial estão entre os pontos de maior divergência levantados na consulta — ambos com reflexo direto sobre portarias remotas de condomínios.

Para os condomínios pequenos, que concentram boa parte do estoque residencial brasileiro, a Resolução CD/ANPD nº 2/2022 dispensa a indicação de um encarregado exclusivo, mas não isenta o síndico do dever de manter canal alternativo de atendimento aos titulares, adotar medidas de segurança compatíveis com o risco e responder pelos direitos previstos na LGPD — a flexibilização alcança a estrutura, nunca a obrigação de fundo.